Jeśli planujemy zakup mieszkania, mamy tak naprawdę dwie opcje do wyboru: finansowanie z własnych pieniędzy lub finansowanie za pomocą kredytu bankowego. Najczęściej wybierane jest to drugie rozwiązanie. Nie każdy bowiem dysponuje tak dużymi środkami, aby za gotówkę kupić mieszkanie. Te nie należą przecież do tanich. Zatem jaki kredyt na mieszkanie? To nie jest bez znaczenia. Nie warto kupować nieruchomości, korzystając na przykład z kredytu gotówkowego, ponieważ to drogie rozwiązanie. Należy wybrać kredyt mieszkaniowy zabezpieczony hipoteką nieruchomości, ponieważ to produkt skonstruowany specjalnie dla kupujących mieszkania.
Wybierając współpracę z bankiem, pojawia się jednak od razu pytanie: jak dostać kredyt na mieszkanie? Od razu należy podkreślić, że to skomplikowana procedura, ponieważ kredyt mieszkaniowy jest skomplikowanym i złożonym produktem bankowym. Warto zatem wiedzieć nie tylko, jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt na mieszkanie, ale również znać poszczególne etapy ubiegania się o ten kredyt. Niestety, nie skończy się na jednej wizycie w banku. Nie zapominajmy jednak, że Internet daje nam zupełnie nowe możliwości i ułatwia cały proces ubiegania się o kredyt. Napiszemy o tym dokładniej w dalszej części artykułu. Podpowiemy również, jak kupić mieszkanie na kredyt krok po kroku.
Kredyt na mieszkanie – wymagania
Wiele osób, które zastanawiają się, jak dostać kredyt na mieszkanie, w istocie ma na myśli pytanie dotyczące wymagań banku w stosunku do kredytobiorców korzystających z kredytu mieszkaniowego. Te wymagania dotyczą przede wszystkim zdolności kredytowej. Właśnie od jej sprawdzenia powinien rozpocząć się cały proces zaciągania kredytu na zakup mieszkania. Wbrew pozorom nie warto zaczynać od szukania wymarzonego „M”. To bezcelowy krok, dopóki nie będziemy wiedzieli (przynajmniej w przybliżeniu), ile pieniędzy może pożyczyć nam bank. Może się bowiem zdarzyć, co nie jest rzadkie, że znajdziemy idealne mieszkanie, ale potem okaże się, iż jego cena przekracza nasze możliwości finansowe.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt na mieszkanie? Najlepiej co najmniej średnią krajową, ale w rzeczywistości to zależy od indywidualnej oceny klienta dokonanej przez bank. Oczywiście najlepiej, gdyby domowe gospodarstwo było utrzymywane z dwóch pensji małżonków. Wróćmy jednak do zdolności kredytowej. Każdy bank może oceniać ją nieco inaczej, ale najczęściej brany jest pod uwagę okres spłaty (dłuższy może pozwolić na wyższą kwotę kredytu), wysokość wkładu własnego (im wyższy, tym lepiej, a do tego nie zawsze musi być w postaci środków pieniężnych), obecne zobowiązania klienta w różnych bankach, wysokość dochodów i ich źródło, forma zatrudnienia (najlepiej umowa o pracę na czas nieokreślony), koszty utrzymania gospodarstwa (również liczba osób na utrzymaniu), historia kredytowa, wiek (banki wprowadzają ograniczenia w tym zakresie), miejsce zamieszkania itd.
Aby dowiedzieć się, ile będziemy mogli pożyczyć pieniędzy od banku na zakup mieszkania i jaka jest nasza zdolność kredytowa, nie trzeba oczywiście od razu jechać do instytucji finansowej. Warto skorzystać z jednego z kalkulatorów, które dostępne są w Internecie. W ten sposób można wstępnie ustalić, jak wysoki kredyt będzie w naszym zasięgu. To pozwoli przejść do kolejnego etapu procesu kupowania mieszkania.
Wybór mieszkania
Gdy wiemy już, jaki kredyt na mieszkanie może być w zasięgu naszych możliwości finansowych, czas przystąpić do poszukiwania odpowiedniej nieruchomości. Na tym etapie warto najpierw określić nasz potrzeby, biorąc pod uwagę wielkość naszej rodziny i wszystkie aspekty związane z jej funkcjonowaniem (np. kwestia bliskości przedszkola lub szkoły). W ten sposób zorientujemy się nie tylko, jak dużego mieszkania potrzebujemy, ale również, w jakiej okolicy powinno być usytuowane.
Na rynku można znaleźć ogromną ilość ofert mieszkań. Dotyczy to zarówno nieruchomości z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Te ostatnie znajdziemy w ofercie deweloperów. Warto przejrzeć prospekty informacyjne różnych przedsięwzięć z załącznikami. Do tego warto zainteresować się aktualną sytuacją finansową dewelopera i poznać opinie na jego temat. W przypadku używanego mieszkania należy zapoznać się z aktem notarialnym, który powinien pokazać nam sprzedawca, trzeba zweryfikować informacje w księdze wieczystej, a do tego warto również uzyskać zaświadczenie, że w mieszkaniu nie jest zameldowana dodatkowa osoba. Oczywiście należy szukać mieszkania w cenie, która będzie dla nas możliwa do sfinansowania ze wsparciem banku.
Wybór oferty kredytu mieszkaniowego
Należy pamiętać, że ważne jest nie tylko, jak kupić mieszkanie na kredyt, ale także, jak ponieść przy tym najmniejsze możliwe koszty. To oznacza, że trzeba porównać wiele różnych ofert banków i wybrać najkorzystniejszą. Na co zwracać przy tym uwagę? Oczywiście ważne są odsetki i Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO), ale również wszelkie opłaty przygotowawcze, prowizja, marża, ubezpieczenia (np. niskiego wkładu), system spłaty (raty równe lub malejące), koszty wcześniejszej spłaty kredytu, wyceny nieruchomości, a także koszty wszystkich innych produktów, jakie trzeba wziąć w pakiecie z danym kredytem mieszkaniowym (np. karta kredytowa, konto osobiste itp.). Trudno oczywiście samodzielnie porównywać tak wiele parametrów, dlatego do poszukiwania najlepszej oferty warto wykorzystać rankingi i porównywarki, jakie można znaleźć w Internecie. To najwygodniejsze rozwiązanie i pozwala szybko wytypować oferty, które mogłyby nas zainteresować. Inna opcja, ale zdecydowanie mniej wygodna, to wizyta u doradcy finansowego, który wyszuka odpowiednie oferty. Trzeba jednak wtedy zarezerwować czas i często wziąć po prostu dzień wolny w pracy.
Kompletowanie dokumentów do wniosku o kredyt
Jeśli zastanawiamy się, jak uzyskać kredyt na mieszkanie, jedną z odpowiedzi może być stwierdzenie: przygotować się do tego procesu rzetelnie i zgromadzić jak najwięcej dokumentów. Najlepiej tę czynność rozpocząć jak najszybciej, a potem tylko skonfrontować posiadaną dokumentację z listą przedstawioną przez bank lub doradcę kredytowego.
Dokumenty, które potrzebne będą do złożenia wraz z wnioskiem o kredyt mieszkaniowy, można podzielić na: osobowe, dochodowe i informujące o innych zobowiązaniach. Do pierwszej grupy można zaliczyć dowód osobisty, inny dokument potwierdzający tożsamość oraz dokumenty dotyczące ewentualnej rozdzielności majątkowej małżonków. Szczególnie rzetelnie warto podejść do gromadzenia dokumentacji na temat dochodów. Tutaj potrzebne będzie zaświadczenie o zatrudnieniu od pracodawcy, a także o wysokości zarobków. W niektórych bankach wystarczy jednak tylko wyciąg z rachunku bankowego z ostatnich 6 lub 12 miesięcy. Warto jednak wiedzieć, że część banków jest bardzo pedantyczna i niekiedy żąda dodatkowo kopii umowy o pracę, świadectw pracy, a nawet kopii deklaracji PIT-37. Przedsiębiorcy muszą jednak dostarczyć najczęściej dużo więcej dokumentów jak chociażby zaświadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej, deklaracja podatkowa za ostatni rok, zaświadczenie o niezaleganiu w ZUS i Urzędzie Skarbowym, dokumenty księgowe itp. Istotne są również zaświadczenia dotyczące aktualnie spłacanych kredytów i informacje na temat sald zadłużenia.
Podpisanie umowy ze sprzedawcą mieszkania
Aby zabezpieczyć swoje interesy, jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt mieszkaniowy należy podpisać umowę przedwstępną ze sprzedawcą nieruchomości. Taka umowa zabezpiecza interesy obydwu stron. Umowa przedwstępna nie musi być sporządzana w formie aktu notarialnego, ale najlepiej tak właśnie zrobić, ponosząc nawet dodatkowe koszty (gdy druga strona będzie się uchylała od umowy, łatwiej będzie dochodzić swoich praw przed sądem). Taka umowa powinna zawierać elementy, które normalnie pojawiają się w umowie deweloperskiej, czyli na przykład cena mieszkania, a także termin podpisania ostatecznej umowy. Ważnym elementem umowy przedwstępnej jest opłata, która może przyjmować formę zaliczki lub zadatku. Jaka jest między nimi różnica? Zaliczka zostaje zwrócona kupującemu, gdy nie zostanie wykonana umowa. Natomiast zadatek może zachować sprzedający (wypowiadając porozumienie), gdy kupujący nie wykona swoich obowiązków wynikających z umowy.
Złożenie wniosku w banku
Nadszedł wreszcie czas, aby złożyć wniosek o kredyt w banku. To bardzo ważny etap wbrew pozorom. Jak dostać kredyt na mieszkanie szybko? Właśnie dzięki rzetelnie wypełnionemu wnioskowi. Ten musi zostać oczywiście uzupełniony o wszystkie wymagane załączniki i dokumenty. Nawet najmniejsze braki w dokumentacji lub pomyłki w wypełnionym wniosku mogą znacznie wydłużyć proces podejmowania decyzji kredytowej. Warto pamiętać, że i tak bank ma na to 21 dni według obowiązującego obecnie prawa. Dlaczego trwa to tak długo? W tym czasie bank musi wykonać bardzo wiele czynności, ponieważ, jak już wspomnieliśmy, kredyt mieszkaniowy jest bardzo skomplikowanym produktem.
Po przyjęciu wniosku przez bank następuje szczegółowa analiza oraz weryfikacja dokumentów klienta. Na wstępie sprawdza się, czy nie brakuje ważnych informacji. Potem bank dokonuje oceny scoringowej klienta, sprawdza jego historię w Biurze Informacji Kredytowej, weryfikowana jest historia zobowiązań. Dalej następuje weryfikacja prawna dokumentów dostarczonych przez wnioskodawcę i szacowanie ryzyka pożyczenia pieniędzy danemu klientowi. Konieczna jest również analiza ekonomiczna – badanie zdolności kredytowej klienta, ocena jego możliwości finansowych, weryfikacja prawdziwości danych u pracodawcy itp. Następnie dokonywana jest wycena nieruchomości. Gdy operat wykonuje rzeczoznawca majątkowy, zostanie to wliczone w koszty udzielenia kredytu. Dopiero na końcu wydawana jest ostateczna decyzja kredytowa.
Podpisanie umowy kredytowej
Dotarliśmy do etapu, w którym już bezzasadne staje się pytanie, jak uzyskać kredyt na mieszkanie. Zobowiązanie na zakup nieruchomości zostało nam już przyznane (tak zakładamy w naszym przykładzie). Pozostaje zatem podpisać umowę kredytową. Zanim to jednak nastąpi, należy bezwzględnie zapoznać się z jej treścią. To ważne, tym bardziej że z kredytem mieszkaniowym pozostaniemy na kilkadziesiąt lat. Ewentualne błędy popełnione przy podpisywaniu umowy zaciążą na dużej części naszego życia. Dlatego właśnie konieczna jest dokładna analiza przygotowanej przez bank umowy. Trudno oczywiście o dokładną lekturę przy biurku doradcy klienta w banku. Z tego właśnie powodu najlepiej poprosić o wydanie projektu umowy. To pozwoli zapoznać się z nią w zaciszu domowym. Czytając ten dokument, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na informacje dotyczące formy wypłaty środków z kredytu (jednorazowo lub w transzach), danych otrzymującego pieniądze, wysokości prowizji, dodatkowych opłat, oprocentowania kredytu i zasad spłaty zobowiązania. Umowę należy podpisać tylko wtedy, gdy wszystkie jej punkty są dla nas jasne i zrozumiałe. Gdy pojawia się coś niejasnego, najlepiej poprosić o wyjaśnienia przedstawiciela banku.
Umowa przeniesienia własności
Gdy rozwiązaliśmy już kwestię tego, jak kupić mieszkanie na kredyt i mamy już podpisaną umowę kredytową, nadszedł czas, aby podpisać umowę o przeniesienie praw własności ze sprzedawcą nieruchomości. W przypadku nowego mieszkania z rynku pierwotnego akt własności otrzyma się od razu pod warunkiem, że dane mieszkanie nie jest jeszcze w trakcie budowy (wtedy na dokumenty trzeba poczekać). Natomiast w przypadku mieszkania z rynku wtórnego zaraz po podpisaniu umowy kredytowej można udać się do notariusza ze sprzedawcą i tam podpisać ostateczną umowę o przeniesienie praw własności na kupującego.
Uruchomienie kredytu mieszkaniowego
Umowa ze sprzedawcą o przeniesieniu prawa własności jest potrzebne jeszcze z jednego powodu: to właśnie na jej podstawie bank zatwierdza kredyt i podejmuje decyzję o jego uruchomieniu zgodnie z warunkami zapisanymi w umowie kredytowej. Nie należy jednak oczekiwać, że pieniądze natychmiast znajdą się na koncie sprzedawcy lub kredytobiorcy (zależy od formy wypłaty). Najczęściej bowiem uruchomienie kredytu trwa kilka dni. Należy zatem uzbroić się w cierpliwość. Wszystkie te etapy, które omówiliśmy w tym artykule, pokazują właśnie, jak dostać kredyt na mieszkanie i z jakimi procedurami trzeba się zmierzyć, aby w końcu zdobyć wymarzone, własne „M”.
Jak wziąć kredyt na mieszkanie przez Internet?
Wszystkie formalności związane z poszukiwaniem oferty i zaciąganiem kredytu można załatwić, udając się osobiście do doradcy kredytowego lub do placówki banku. Czy jednak naprawdę chcemy tracić na to wszystko nasz cenny czas? Zapewne nie! I nie musimy! Wystarczy skorzystać z dobrodziejstw nowoczesnej technologii, a przede wszystkim z Internetu. Wiele czynności można przyspieszyć, bo załatwi się je online. O kilku już wspomnieliśmy w tym artykule. Podkreśliliśmy, że warto sprawdzić wstępnie naszą zdolność kredytową, korzystając z kalkulatorów dostępnych online, a także wytypować najlepsze oferty kredytów mieszkaniowych dzięki porównywarkom tych kredytów i zestawieniom najlepszych ofert. To jednak nie wszystko. Coraz częściej można również dużą część formalności związanych z kredytem na mieszkanie załatwić przez Internet. W wielu bankach można online wysłać wniosek o kredyt i dołączyć do niego skan wymaganych dokumentów. Wtedy dopiero po wstępnej akceptacji udajemy się do placówki bankowej, aby dostarczyć oryginały dokumentów i załatwić resztę formalności. To najwygodniejszy sposób i pozwalający zaoszczędzić dużo czasu.
Jak dostać kredyt na mieszkanie? To proces skomplikowany, ale dzięki naszym podpowiedziom powinien przebiec sprawnie i bez większych niespodzianek. Najważniejsze, żeby dobrze przygotować się do wzięcia kredytu mieszkaniowego. To pozwoli zachować zimną krew w kontaktach z bankiem, a niekiedy pomoże także w wynegocjowaniu lepszych warunków kredytowych, czego serdecznie życzymy wszystkim kredytobiorcom!
