Kredyt na mieszkanie jest specyficznym i skomplikowanym produktem. Specyficznym, bo „towarzyszy” kredytobiorcy przez dużą część jego życia. Skomplikowanym, ponieważ wiąże się ze złożonymi procedurami i dużymi wymaganiami już w momencie składania wniosku. Jednak kredyt mieszkaniowy nierówny kredytowi mieszkaniowemu. Chociaż to podobne produkty, to jednak każdy bank ma swoje wymagania i procedury. To okazja, aby znaleźć najlepszy kredyt na mieszkanie. W ogromnej ilości ofert, które są na rynku, warto zatem szukać kredytu, który spełni wszystkie nasze wymagania, nie będzie zbyt uciążliwy nie tylko w czasie jego spłaty, ale już w chwili jego zaciągania. Oczywiście jeden kredytobiorca może uznać, że najlepszy kredyt mieszkaniowy oznacza dla niego co innego, niż dla drugiego kredytobiorcy. Nic w tym dziwnego. Każdy konsument ma nieco inne oczekiwania wobec tak długoterminowego zobowiązania, jak kredyt na mieszkanie. Można jednak wyróżnić pewne aspekty wspólne i na nich właśnie skupimy się w tym artykule. Podejmiemy zatem temat oprocentowania kredytu mieszkaniowego, kosztów pozaodsetkowych, rodzaju rat, wysokości wkładu własnego, zabezpieczenia i potrzebnych dokumentów. Zastanowimy się również, czy warto brać pod uwagę także jakość obsługi przy zaciąganiu i spłacie kredytu na mieszkanie oraz podpowiemy najwygodniejszy sposób załatwiania formalności kredytowych.
Czy warto brać kredyt na mieszkanie?
Zanim przejdziemy do kwestii szczegółowych i wyjaśnimy, co można rozumieć przez określenie „najtańszy kredyt mieszkaniowy”, warto wyjaśnić kwestię, która nurtuje wiele osób planujących zakup własnego „M” – czy w ogóle warto brać kredyt na mieszkanie? Jeśli dysponujemy tak dużą gotówką, że jesteśmy w stanie samodzielnie sfinansować nabycie nieruchomości i jej wykończenie lub remont w przypadku mieszkania z rynku wtórnego, nie ma nad czym się zastanawiać. Jednak na taki krok decydują się najczęściej osoby, które kupują mieszkanie w celach inwestycyjnych i chcą zarabiać na wynajmie. Do tego kupują zwykle tylko pierwsze mieszkanie za gotówkę, a kolejne już na kredyt. Jeśli natomiast kupujemy nieruchomość na własne potrzeby mieszkaniowe, lepiej zdecydować się na finansowanie kredytem. W ten sposób nie zamrażamy gotówki, a wręcz mamy stałe zabezpieczenie finansowe, gdyby pogorszyła się nasza sytuacja.
Kredyt na zakup mieszkania to bardzo popularne w Polsce rozwiązanie. Wystarczy wspomnieć, że miesięcznie banki udzielają kilkadziesiąt tysięcy takich kredytów, a ich dynamika od lat jest dodatnia zarówno pod względem ilościowym, jak i wartościowym. Z tego rozwiązania korzystają nie tylko osoby, które nie mają gotówki na zakup mieszkania, ale również konsumenci dysponujący środkami, które mogliby przeznaczyć na pozyskanie nieruchomości.
Najlepszy kredyt na mieszkanie, czyli jaki?
Czas, aby pochylić się nad taką kwestią jak najlepszy kredyt na mieszkanie. Co właściwie można rozumieć przez to określenie? Zapewne przede wszystkim to, że taki kredyt nie nadwyręży za bardzo domowego budżetu, nie doprowadzi do ruiny kredytobiorcy i jego rodziny, a także nie będą to drogo pożyczone pieniądze. To oczywiście prawda. Tylko czy zawsze najtańszy kredyt na mieszkanie to jednocześnie kredyt najlepszy? W wielu przypadkach tak właśnie będzie, ale nie zawsze. Oto przykład. Im dłuższy okres kredytowania, tym droższy kredyt. Chcąc obniżyć jego koszt, możemy skrócić okres spłaty. To jednak z kolei zwiększy miesięczną ratę i mocniej obciąży domowy budżet. Czy w tej sytuacji tańszy kredyt będzie równocześnie najlepszy dla danego kredytobiorcy? Wątpliwe! Dlatego trzeba podkreślić, że najlepszy kredyt na mieszkanie to taki, który spełnia przynajmniej większość oczekiwań kredytobiorcy i jest przystosowany do jego sytuacji finansowej. Dotyczy to również wartości kredytu. Banki często namawiają do zadłużania się „pod korek”, tymczasem taki kredyt nie jest wcale najlepszy. Trzeba podejść do tej kwestii z rozsądkiem. Najlepiej zaciągnąć zobowiązanie nie wyższe niż trzyletni dochód gospodarstwa domowego. Wtedy to kredyt bezpieczny i jednocześnie najlepszy.
Tani kredyt na mieszkanie to niskie oprocentowanie
Najtańszy kredyt na mieszkanie to bez wątpienia taki, który ma niskie oprocentowanie. Im mniejsze odsetki, tym mniejszą zapłacimy ratę. Należy pamiętać jednak, że większość dostępnych na rynku kredytów ma oprocentowanie zmienne. To oznacza, że trzeba liczyć się nie tylko ze spadkiem oprocentowania, ale także z jego wzrostem. Oprocentowanie składa się w rzeczywistości z dwóch elementów. Pierwszy z nich to stawka WIBOR i to właśnie ona podlega zmianom. Drugi element to marża ustalana indywidualnie przez bank. Niższa marża będzie najczęściej wtedy, gdy klient będzie miał wysoki wkład własny, gdy znajdziemy promocyjną ofertę lub zakupimy dodatkowe produkty banku. Marża może zależeć jednak także od wysokości kredytu i okresu jego spłaty. Należy zatem szukać kredytu z niskim oprocentowaniem, a do tego warto sprawdzić, czy można w jakiś sposób obniżyć jeszcze marżę banku.
Dobry kredyt na mieszkanie a rodzaj rat
Przyjmuje się, że rata kredytu nie powinna przekraczać 30% miesięcznego dochodu rozporządzalnego kredytobiorcy. To bezpieczny poziom. Z wysokością rat bywa jednak różnie. Zależy to nie tylko od oprocentowania kredytu i innych kosztów, ale także od rodzaju samych rat.
Kredytobiorca ma często do wyboru raty równe lub malejące przy kredycie mieszkaniowym. Pierwszy rodzaj rat pozostaje na tym samym poziomie przez cały okres spłaty kredytu. Jedyna zmiana może nastąpić, gdy zmieni się oprocentowanie kredytu, które najczęściej jest uzależnione od stóp procentowych NBP. Nie zmienia się wysokość raty, ale zmienia się jej struktura. Na początku większa część raty to odsetki, a mniejsza – kapitał. Z czasem te proporcje się odwracają i pod koniec okresu spłaty rata to głównie część kapitałowa. Inaczej jest w przypadku rat malejących. Na początku okresu spłaty są wysokie, ale z czasem stają się coraz mniejsze. Wszystko dlatego, że nie zmienia się część kapitałowa, ale maleje część odsetkowa, bo zmniejsza się kapitał, który pozostał do spłaty. Najtańszy kredyt mieszkaniowy to właśnie kredyt z malejącymi ratami. Niestety, nie zawsze to najlepszy kredyt na mieszkanie, ponieważ nie każdy może sobie pozwolić na spłatę wysokich rat w początkowym okresie zobowiązania. Trzeba przeanalizować po prostu własne możliwości finansowe.
Zwróć uwagę na koszty pozaodsetkowe!
Oprocentowanie, o którym wspominaliśmy już kilkakrotnie wcześniej w tym artykule, to jednak nie wszystko. Wybierając najlepszy kredyt mieszkaniowy, należy zwrócić uwagę również na koszty pozaodsetkowe. To właśnie one potrafią być dość wysokie przy niskim oprocentowaniu kredytu mieszkaniowego. Do kosztów pozaodsetkowych zalicza się na przykład prowizja za udzielenie kredytu, która liczona jest od pożyczonej kwoty. Najlepiej szukać ofert kredytów bez prowizji, ponieważ czasami banki żądają, aby zapłacić ją ze swoich środków. Kolejny koszt to ubezpieczenie pomostowe, które jest zabezpieczeniem do czasu, aż w księdze wieczystej zostanie wprowadzony wpis hipoteki na rzecz banku. Dużym kosztem może okazać się także opłata za wycenę nieruchomości, mogą pojawić się również inne opłaty i prowizje, a także inne ubezpieczenia (np. na życie), z których bank będzie żądał cesji na swoją korzyść.
Najlepszy kredyt na mieszkanie a okres kredytowania
Tani kredyt mieszkaniowy to kredyt, który nie ma zbyt długiego okresu spłaty. Przyjęło się, że kredyt mieszkaniowy jest zobowiązaniem długoterminowym, zatem należy go spłacać nawet przez pół własnego życia. Jeszcze kilkanaście lat temu wcale nie brakowało w Polsce kredytów mieszkaniowych na 50 lat, dziś norma to 25, 30, a nawet 35 lat. Dla porównania w Zachodniej Europie takie zobowiązania zwykle nie przekraczają 20 lat. Wielu polskim kredytobiorcom wydaje się, że im dłuższy okres kredytowania, tym korzystniej, bo rata miesięczna będzie niska. Patrząc na ten problem pod tym kątem, rzeczywiście miesięczne obciążenie dla domowego budżetu jest mniejsze przy długim okresie kredytowania. Należy jednak zdawać sobie sprawę, że jednocześnie otrzymujemy wtedy drogi kredyt, bo jego koszty rosną wraz z wydłużeniem okresu spłaty. Trzeba zatem znaleźć złoty środek, który pozwoli na ustalenie poziomu raty możliwego do bezpiecznej spłaty, a jednocześnie nie sprawi, że kredyt mieszkaniowy stanie się bardzo drogi.
Wkład własny – na jakim poziomie?
Wkład własny to kolejna kwestia, jaką należy wziąć pod uwagę, gdy szukamy najlepszego kredytu na mieszkanie. Właśnie ten wkład jest dla wielu kredytobiorców poważnym problemem. Można by zatem sądzić, że im mniej bank od nas chce pieniędzy na dołożenie do zakupu mieszkania, tym lepiej. Czy niski wkład własny przekłada się jednak na to, że zaciągamy najlepszy kredyt mieszkaniowy? Niekoniecznie. Należy tu odwołać się do wskaźnika LtV, czyli do relacji kwoty kredytu do wartości nieruchomości. W rzeczywistości im niższy wskaźnik LtV, tym kredyt bezpieczniejszy dla klienta banku. Najlepsza sytuacja to taka, gdy kredytem finansuje się jedynie 60% wartości nieruchomości. Dla wielu kredytobiorców to pułap nieosiągalny, dlatego KNF wprowadziła graniczny limit na poziomie 80% LtV. To oznacza, że należy mieć wkład własny na poziomie 20% wartości mieszkania. Im większym wkładem własnym dysponujemy, tym lepszy kredyt mieszkaniowy jest dostępny. Przy okazji warto wspomnieć, że wkład własny wcale nie musi być w całości w postaci środków pieniężnych, co ułatwia zaciągnięcie kredytu.
Najtańszy kredyt na mieszkanie a kwestia zabezpieczenia
Charakterystyczne dla kredytu mieszkaniowego jest zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości ustanowionej na rzecz banku. Zabezpieczenie to jedno z kluczowych kwestii w przypadku takiego zobowiązania. Jeśli przedstawimy bankowi dobre zabezpieczenie, które ograniczy znacznie ryzyko pożyczkodawcy, wtedy mamy szansę na tani kredyt na mieszkanie. Warto pamiętać, że można zaproponować dodatkowe zabezpieczenie kredytu, negocjując z bankiem. Może to być na przykład hipoteka innej nieruchomości niż właśnie kupowana. Bank może także sam zażądać dodatkowego zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia na życie lub poręczenia osoby trzeciej. Warto przemyśleć kwestię zabezpieczenia, ponieważ to może obniżyć koszt pożyczenia pieniędzy na mieszkanie.
Czy można ograniczyć ilość dokumentów?
Jeśli analizujemy najlepszy kredyt na mieszkanie, nie może w tej analizie zabraknąć kwestii dokumentów potrzebnych do zaciągnięcia zobowiązania. Pamiętajmy, że na wybór kredytu powinny wpływać różne kwestie i nie można ograniczać się tylko do oprocentowania czy nawet pozostałych kosztów. Jednym z takich aspektów, na który warto zwrócić uwagę, są właśnie dokumenty. Najlepszy kredyt na mieszkanie powinien spełniać nasze oczekiwania i być dostosowany do naszej sytuacji, ale również jego zaciągnięcie nie powinno wiązać się z niezwykle długą procedurą. Dużą uciążliwością może okazać się konieczność zgromadzenia bardzo wielu dokumentów. Nie wszystkie można łatwo zdobyć przez Internet. W wielu przypadkach trzeba poświęcić dużo czasu na skompletowanie dokumentacji. Przy czym niektóre banki żądają więcej dokumentów, inne – mniej. Najlepiej zatem poszukać tych drugich i porównywać ich oferty.
Dodatkowe produkty banku – czy warto?
Najtańszy kredyt mieszkaniowy na rynku jest często oferowany z zastosowaniem cross-sellingu, czyli sprzedaży wiązanej. To oznacza, że bank jest gotowy znacznie obniżyć koszt pożyczenia pieniędzy, jeśli zdecydujemy się na dodatkowy produkt. Może to być na przykład konto osobiste, konto oszczędnościowe, karta kredytowa, wykupienie ubezpieczenia itd. Często na pierwszy rzut oka taki zakup łączony wygląda atrakcyjnie. W rzeczywistości bywa z tym różnie. Trzeba dobrze policzyć, czy naprawdę opłaca się brać dodatkowy produkt za obniżenie na przykład marży czy prowizji kredytu. Może się bowiem okazać, że koszt kilkuletniego korzystania z danego produktu będzie wyższy niż kwota uzyskanego rabatu. Pół biedy, gdy bierzemy produkt, z którego korzystamy regularnie w innym banku.
Jakość obsługi – zwróć na nią uwagę!
Kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie długoterminowe, a więc zostaniemy z nim na bardzo wiele lat. Już w momencie poszukiwania najlepszej oferty warto zadbać o to, aby ułatwić sobie jak najbardziej czynności związane z tym zobowiązaniem. Chodzi po prostu o jakość obsługi, jaką zapewnia nam dany bank. Należy zwrócić uwagę, czy ta obsługa jest rzeczywiście profesjonalna, czy przedstawiciele kredytodawcy przekazują nam kompleksowe informacje na temat kredytu, czy możemy liczyć na fachową pomoc i wsparcie w trakcie załatwiania wszystkich formalności. To jednak nie wszystko. Powinniśmy zwrócić uwagę także na łatwość obsługi już uruchomionego kredytu – szybki sposób komunikacji z bankiem, podgląd harmonogramu i salda online itp.
Wygodne składanie wniosku ma znaczenie!
Coraz częściej najlepszy kredyt na mieszkanie to taki, który pozwala przynajmniej część formalności załatwić online. Nie ma bowiem powodu, aby w dobie upowszechnienia się Internetu, nie korzystać z jego ułatwień. Dzięki Internetowi można zatem nie tylko łatwo i szybko porównać wiele ofert kredytów mieszkaniowych, ale nawet wnioskować o wybrany kredyt online. W dobrych, nowoczesnych bankach to już właściwie standard. Oczywiście wizyta w placówce stacjonarnej będzie konieczna prędzej czy później, ale możliwość załatwienia niektórych formalności online i możliwość złożenia wniosku o kredyt przez Internet pozwolą zaoszczędzić cenny czas, nie wspominając już o wygodzie.
Najlepszy kredyt na mieszkanie to taki, który został wybrany skrupulatnie, po analizie wielu aspektów i w pełni odpowiada naszym potrzebom. Taki kredyt jest bezpieczny dla naszego domowego budżetu, a jednocześnie nie kosztuje nas fortunę. Warto w taki właśnie sposób podchodzić do szukania kredytu mieszkaniowego w gąszczu ofert proponowanych na rynku.
