Zakup mieszkania na kredyt najczęściej kojarzy się nam z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych lub potrzeb najbliższej rodziny. W rzeczywistości jednak z finansowania kredytem korzysta także wiele osób, które nabywają mieszkanie w celach inwestycyjnych. W ostatnich latach ten sposób zarabiania na życie stał się w Polsce bardzo popularny. Z wynajmu mieszkania można uzyskać całkiem atrakcyjny dochód pasywny – nieruchomości same generują zysk. Oczywiście nie jest tak, że nie trzeba niczego robić, aby zarobić pieniądze. Każdy inwestor musi dbać o swoje interesy i musi ich ciągle doglądać. Ważna jest szczególnie kwestia marketingowa, ponieważ trzeba zdobywać nowych najemców. Jednak Internet, nowe technologie i takie globalne serwisy, jak AirBnB czy Booking.com, znacznie ułatwiają pozyskiwanie klientów na najem.
Oczywiście wielu inwestorów posiada na tyle duże nadwyżki środków, że mają możliwość kupowania mieszkań na wynajem za gotówkę. Wtedy traktują to jako atrakcyjną lokatę kapitału, konkurencyjną wobec innych metod pomnażania pieniędzy. Szczególnie niskie oprocentowanie lokat bankowych skłania do inwestowania w nieruchomości. Drugą grupę inwestorów stanowią osoby, które posiłkują się kredytem na zakup mieszkania na wynajem. Przy czym niektórzy z nich finansują w ten sposób nabycie kilku mieszkań, inni łączą zakupy za gotówkę z finansowanie kredytem. Oczywiście są również tacy, którzy ograniczają się tylko do jednego mieszkania na wynajem. Jednak im więcej mieszkań w swoim portfolio posiada inwestor, tym bardziej dochodowy biznes.
Wróćmy jednak do punktu, w którym dopiero rozpoczyna się myślenie o inwestowaniu w mieszkanie na wynajem. W naszym artykule sprawdzimy zatem, czy to rzeczywiście atrakcyjne rozwiązanie biznesowe, czy można je zawsze sfinansować kredytem, czy warto brać kredyt na mieszkanie pod wynajem i jak wybrać najlepszą ofertę kredytową. Zastanowimy się również, czy lepiej kupować mieszkanie na kredyt pod wynajem jako konsument, czy jako osoba prowadząca działalność gospodarczą.
Czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem?
Ponad 84% Polaków posiada co najmniej jedno mieszkanie lub dom na własność. Dla porównania właścicielami mieszkań jest 60% Austriaków i około 50% Niemców. Ten trend posiadania mieszkania na własność wynika w naszym kraju nie tylko z realizacji potrzeb mieszkaniowych, ale również z potrzeb inwestycyjnych. Powodem są rekordowo niskie stopy procentowe. Jeśli wziąć pod uwagę, że oprocentowanie depozytów jest obecnie bardzo niskie, giełdy notują ostatnio coraz większe spadki, trudno znaleźć bezpieczniejszą lokatę kapitału niż nieruchomość. W zależności od lokalizacji, wielkości mieszkania i kosztów związanych z jego zakupem rentowność takiej inwestycji może się wahać od około 3% do 5%. Oczywiście trzeba podchodzić do zysku z wynajmowania mieszkania realnie jak do każdej innej inwestycji. Już na etapie planowania zakupu mieszkania należy uwzględnić realny czynsz w danej okolicy i wziąć pod uwagę wszystkie wydatki związane z mieszkaniem (generowane w ciągu każdego miesiąca i roczne). Zazwyczaj jednak mieszkanie na wynajem to dobra inwestycja, która pozwala osiągnąć stabilny dochód.
Pozostaje jednak pytanie, czy warto brać kredyt na mieszkanie pod wynajem, czy też lepiej zakupić nieruchomość za gotówkę. To kluczowa kwestia, nad którą warto się nieco dłużej zatrzymać. Jeśli przeanalizować zakup mieszkania na kredyt i zakup za gotówkę, szybko okaże się, że w rzeczywistości to ostatnie rozwiązanie nie jest korzystne. Po pierwsze każdy inwestor ma ograniczony zasób środków, więc kupi takie mieszkanie, na jakie będzie go stać. Do tego często będzie to tylko jedno mieszkanie, a na kolejne i tak trzeba będzie wziąć kredyt. Nie jest on jednak złym rozwiązaniem, ponieważ kredyt mieszkaniowy należy do najtańszych na rynku, w rzeczywistości to najemca poprzez miesięczny czynsz będzie spłacał to zobowiązanie, a inwestorowi zostanie nadwyżka. Opłaca się zatem bardziej wykorzystać posiadaną gotówkę na wkład własny, a potem zaciągnąć kredyt nawet na kilka mieszkań na wynajem. Wspomnieliśmy wcześniej, że im większy rozmach inwestycji w mieszkania na wynajem, tym większy zysk.
W jakie nieruchomości inwestować?
Gdy inwestor zdecyduje już kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem, powinien się zastanowić nad strategią inwestowania w nieruchomości. To pozwoli skutecznie budować dochód pasywny z wynajmu. Taka strategia powinna uwzględniać poziom zamożności inwestora, jego zdolność kredytową i oczekiwania co do rentowności inwestycji. Należy podjąć decyzję, czy zakup nieruchomości będzie dotyczył kawalerki inwestycyjnej, czy dochód będzie się opierał na pokojach na wynajem, a może na najmie krótkoterminowym lub na najmie długoterminowym luksusowych apartamentów. Każde z tych rozwiązań wymaga przyjęcia nieco innej strategii inwestycyjnej, co wiąże się także z wielkością zaciąganego kredytu.
Jeśli zdecydujemy się na kawalerki inwestycyjne, klientami będą głównie uczelnie wyższe i duże korporacje, które zapewniają zakwaterowanie swoim pracownikom i studentom. Takich kawalerek najlepiej zatem szukać w pobliżu szkół wyższych i tam, gdzie jest duże skupisko biurowców. Sąsiedztwo metra może być także dobrym argumentem przemawiającym za zakupem kawalerki. Natomiast inne rozwiązanie to zakup dużego mieszkania i wynajmowanie poszczególnym lokatorom pojedynczych pokoi. Często z takiego rozwiązania korzystają na przykład studenci, ale również pracownicy. Taki najem najlepiej sprawdza się w pobliżu metra i węzłów komunikacyjnych. Coraz popularniejszy jest także najem krótkoterminowy. Wtedy mieszkanie wynajmowane jest na doby. To rozwiązanie najlepiej sprawdza się w miastach atrakcyjnych turystycznie, do których chętnie przyjeżdża się na przykład w wakacje. Ekskluzywną inwestycją jest za to najem długoterminowy luksusowych apartamentów o bardzo wysokim standardzie. Na takich apartamentach można najwięcej zarobić, gdy znajdują się w modnych dzielnicach dużych miast.
Ile można mieć kredytów na mieszkania pod wynajem?
Planując zaciągnąć kredyt na mieszkanie pod wynajem, wiele osób zastanawia się, czy w rzeczywistości muszą ograniczać się do jednego zobowiązania. To ciekawa kwestia i wpływająca tak naprawdę na przygotowanie strategii inwestycyjnej. Przyjmuje się, że osoby aktywnie inwestujące w mieszkania na wynajem powinny posiadać siedem takich mieszkań. Oczywiście może ich być więcej, ale to już najczęściej wymaga założenia działalności gospodarczej. Do tej kwestii jeszcze wrócimy w dalszej części artykułu.
Żadne przepisy prawa nie określają limitu posiadania przez jednego konsumenta kredytów mieszkaniowych. Tyle teoria. W praktyce bowiem konsument inwestujący w mieszkania na wynajem nie zaciągnie więcej niż cztery kredyty. To wynika z wewnętrznej polityki banków. Te ustalają limit zazwyczaj na takim właśnie poziomie. Z drugiej strony należy pamiętać, że liczba kredytów mieszkaniowych nie musi być tożsama z liczbą kupowanych mieszkań. Mając duży wkład własny i bardzo dobrą zdolność kredytową, można się pokusić o zakup przy pomocy jednego kredytu na przykład dwóch mieszkań. Do tego na rynku można już znaleźć kredyty mieszkaniowe (w konstrukcji podobne do klasycznych rozwiązań tego typu), które umożliwiają zbudowania portfela nieruchomości na wynajem. Wtedy można za pomocą jednego kredytu kupić jednocześnie kilka mieszkań lub kupować je pojedynczo. Problem polega jednak na tym, że marża takiego zobowiązania jest dużo wyższa niż tradycyjnego kredytu mieszkaniowego.
Kredyt na mieszkanie pod wynajem – zmienne czy stałe oprocentowanie?
Zastanawiając się, czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem, warto zastanowić się również, jaki rodzaj oprocentowania jest lepszy. Do wyboru jest kredyt ze zmiennym i ze stałym oprocentowaniem. Od razu należy zauważyć, że ta druga opcja jest rzadziej udostępniana przez banki. Zacznijmy jednak od zmiennego oprocentowania.
Kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem uzależniony jest w dużym stopniu od wahań stóp procentowych NBP. W ostatnich latach te stopy się nie zmieniały, zatem nie rosło i nie spadało oprocentowanie kredytów na mieszkanie. Nie oznacza to jednak, że tak zawsze będzie. W przypadku kredytu na mieszkanie ze zmiennym oprocentowaniem problemem może być dokładne oszacowanie kosztów, co jest dość istotne dla określenia rentowności planowanej inwestycji w nieruchomość na wynajem. Trudno bowiem przewidzieć, czy w niedalekiej przyszłości oprocentowanie kredytu wzrośnie, czy spadnie. Pozostają jedynie spekulacje na ten temat. Za to taki kredyt ze zmiennym oprocentowaniem można zaciągnąć na bardzo długi okres – nawet do 35 lat. To pozwala uzyskać maksymalnie niską ratę, co z kolei przełoży się na większy zysk miesięczny (inwestorowi zostanie więcej pieniędzy w portfelu). Do tego ofert takich kredytów jest dużo na rynku, co ułatwia wybranie najkorzystniejszego.
Zdecydowanie rzadziej proponowane są kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem. Tymczasem takie zobowiązanie pozwala precyzyjnie przewidzieć zwrot z inwestycji mieszkaniowej. Od początku bowiem wiadomo, jakie będą koszty związane ze spłacaniem kredytu w długiej perspektywie. Wadą takich kredytów jest jednak zdecydowanie krótszy okres spłaty (maksymalnie 20 lat) w porównaniu ze zobowiązaniami o zmiennym oprocentowaniu.
Na co zwracać uwagę, zaciągając kredyt na mieszkanie pod wynajem
Bez względu na to, czy zaciągamy kredyt na mieszkanie, z którego sami będziemy korzystali, czy też kredyt na mieszkanie pod wynajem, należy dokonać wyboru oferty bardzo skrupulatnie, zwracając uwagę na kilka istotnych kwestii. W przypadku kredytowania mieszkania pod wynajem istotny jest dodatkowo miesięczny przepływ (cash flow) pieniędzy. W wielu przypadkach to właśnie on będzie decydował, czy dany kredyt jest rzeczywiście korzystny. Oczywiście zawsze chodzi o to, żeby kredyt był jak najtańszy, ale przy mieszkaniu na wynajem kluczowe jest to, żeby rata miesięczna była jak najniższa. To oznacza, że trzeba będzie wybrać najdłuższy możliwy okres spłaty. W tym kontekście mniejsze znaczenie ma koszt zaciągnięcia zobowiązania (prowizja za rozpatrzenie wniosku), a jeszcze mniejsze – koszt związany z wcześniejszą spłatą zobowiązania. Najlepiej wybrać ofertę z jak najniższą marżą banku i z niskim wkładem własnym (obowiązkowe 20% nie musi być w środkach pieniężnych, o czym warto pamiętać). Idealnym rozwiązaniem byłby kredyt mieszkaniowy na 30 lat z wkładem własnym nie wyższym niż 10% w gotówce. W ten sposób nie trzeba angażować zbyt wielu środków własnych, a długi okres spłaty pozwoli mocno obniżyć ratę kredytu, co wygeneruje wyższy miesięczny zysk od jednego tylko mieszkania.
Jakie warunki trzeba spełnić?
Aby dostać kredyt na mieszkanie pod wynajem, należy spełnić określone warunki. Jeśli zaciąga się takie zobowiązanie jako osoba fizyczna, warunki nie różnią się zasadniczo od tych, jakie musi spełnić każdy konsument ubiegający się o kredyt mieszkaniowy. Kluczowa jest wtedy oczywiście wysoka zdolność kredytowa. Dobrze jest mieć także wkład własny jak najwyższy (chyba że ktoś stawia na jak najmniejszy udział własnych środków, co jest jedną ze strategii inwestycyjnych). Do tego należy wziąć pod uwagę koszt wyceny mieszkania do kredytu, koszt ustanowienia zabezpieczeń sądowych, taksa notarialna, podatek 2% od wartości nieruchomości. Nie bez znaczenia jest również wiek kredytobiorcy. Banki najczęściej określają maksymalny wiek, jaki może mieć klient w chwili spłacenia ostatniej raty. To oznacza, że starsi inwestorzy mogą mieć problem z uzyskaniem kredytowania na 30 lat, co byłoby korzystne ze względu na miesięczny cash flow. Pamiętajmy bowiem, że krótki okres spłaty to wysoka rata, a w konsekwencji niższa stopa zwrotu z inwestycji w przypadku mieszkania na wynajem. Ważne będą także aktualnie posiadane zobowiązania. One mogą niebezpiecznie obniżyć zdolność kredytową. Dlatego najlepiej spłacić jak najszybciej wszystkie czynne kredyty, pozbyć się karty kredytowej i sprawdzić swoją historię kredytową w BIK. Jeśli tam jest wszystko w porządku, inwestor powinien uzyskać wysoki scoring. Wtedy pożyczenie pieniędzy z banku nie powinno być problemem.
Kredyt inwestycyjny na mieszkanie pod wynajem – czy warto?
Mieszkanie można wynajmować najemcy jako osoba prywatna (mówimy wtedy o najmie prywatnym) lub w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Granica między tymi dwoma rozwiązaniami jest dość cienka i często same organy podatkowe mają problem z jej określeniem. Najem prywatny to jednak niższy podatek i mniej obowiązków. Według Naczelnego Sądu Administracyjnego ważna jest skala wynajmu. Jeśli wynajmuje się kilka mieszkań, nie można tego traktować jako najmu prywatnego. Pozostaje jednak kwestia tego, jaką liczbę podstawić pod słowo „kilka”. Gdy zaczyna się jednak przygodę z inwestowaniem w mieszkania pod wynajem, zwykle najlepiej zacząć od najmu prywatnego.
Do czego zmierzamy? Część inwestorów zastanawia się, czy kredyt inwestycyjny na mieszkanie pod wynajem to lepsze rozwiązanie niż kredyt mieszkaniowy. Pierwsza opcja ma oczywiście pewne zalety (np. przy badaniu zdolności kredytowej bank weźmie pod uwagę także spodziewane zyski z wynajmu). Jeśli jednak to możliwe, lepiej zaciągnąć kredyt jako konsument, a nie przedsiębiorca (niekoniecznie trzeba informować bank, w jakim celu kupuje się mieszkanie), ponieważ w takim przypadku zyskamy więcej. Rozliczając wynajem mieszkania, można w deklaracji odpisać odsetki kredytu. Jako osoba prywatna dostaniemy dłuższy okres spłaty, gdy tymczasem kredyt inwestycyjny nie przekroczy 20 lat. Najważniejsze jest jednak to, że kredyt mieszkaniowy dla konsumenta jest zdecydowanie tańszy niż kredyt inwestycyjny, co jest istotne dla osiągnięcia zadowalającej stopy zwrotu z wynajmu mieszkania. Dopiero gdy nasze portfolio zaczyna obejmować kilkanaście mieszkań, konieczne będzie założenie działalności gospodarczej. Zatem kredyt mieszkaniowy może być dobrym rozwiązaniem, gdy dopiero buduje się biznes oparty na wynajmie mieszkań.
