Z kredytem mieszkaniowym wiąże się wiele pojęć i terminów, które prędzej czy później pozna każdy kredytobiorca zainteresowany tym zobowiązaniem. Nic dziwnego, to skomplikowany produkt, który często wymaga od konsumenta zgłębienia wiedzy z zakresu bankowości, która normalnie nie byłaby w kręgu jego zainteresowania. Jedną z takich kwestii, która pojawi się dość szybko w przypadku kredytu na mieszkanie, jest wkład własny. To termin, który wręcz wywołuje u wielu osób planujących zakup mieszkania na raty nerwy i niepokój. Nic dziwnego, oznacza on bowiem konieczność poniesienia dodatkowych kosztów.
Nie ma co ukrywać, że kredyt mieszkaniowy (wkład własny to często duża przeszkoda) nie jest dla każdego. Należy spełnić określone warunki, niekiedy dość rygorystyczne, aby pożyczyć pieniądze na mieszkanie. Wkład własny należy właśnie do takich dość rygorystycznych warunków. Nie jest łatwo bowiem zgromadzić kilkadziesiąt tysięcy złotych, żeby w ogóle móc starać się o kredyt na zakup mieszkania. Jakie rozwiązania ma osoba, która nie jest w stanie odłożyć takich pieniędzy, zanim uda się do banku z prośbą o sfinansowanie pozostałej części ceny własnego „M”? Należy uspokoić potencjalnych kredytobiorców. Nie zawsze trzeba dysponować odpowiednimi środkami pieniężnymi. Podpowiadamy, jak dostać kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego.
Kredyt na mieszkanie – wkład własny
Wkład własny na kredyt mieszkaniowy to jedna z ważniejszych kwestii poruszanych podczas negocjacji z bankiem na temat finansowania zakupu własnego „M”. Zanim zatem podpowiemy, jak dostać kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego, warto wyjaśnić, czym w ogóle jest taki wkład.
Wkład własny to nic innego jak udział konsumenta w inwestycji w nieruchomość finansowaną przez bank. Innymi słowy, bank „dołoży się” do zakupu wybranego przez nas mieszkania pod warunkiem, że część pieniędzy na ten zakup wyłożymy samodzielnie. To oczywiście brzmi jak paradoks: aby pożyczyć pieniądze na mieszkanie, należy przyjść do banku z własnymi pieniędzmi. W rzeczywistości to mechanizm, który ma zapobiegać pożyczaniu olbrzymiej kwoty na kilkadziesiąt lat osobom, które mogą mieć potem problem ze spłatą zobowiązania. Komisja Nadzoru Finansowego, a za nią banki, wychodzą z założenia, że osoby umiejące zgromadzić środki na wkład własny są bardziej wiarygodne i potrafią lepiej zarządzać własnym budżetem domowym. Wkład własny zmniejsza także kwotę kredytu, a zatem obniża zadłużenie i zmniejsza wysokość miesięcznej raty.
Kredyt na mieszkanie – jaki wkład własny?
Jeszcze kilka lat temu banki bez problemu udzielały kredytów na przykład na 130% wartości mieszkania. Dziś to już właściwie ciekawostka. Wszystko zmieniło się za sprawą Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. To właśnie ona narzuciła wymóg posiadania przez kredytobiorcę wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym. KNF chciała, aby banki były bardziej odpowiedzialne i restrykcyjne w udzielaniu tak wysokich zobowiązań. Tak często nie było, ponieważ dla banków kredyt na mieszkanie to produkt, na którym bardzo dobrze zarabiały, a do tego dzięki zabezpieczeniu na hipotece mieszkania taki kredyt charakteryzuje się bardzo niskim ryzykiem.
Zgodnie z Rekomendacją S KNF banki musiały jednak zacząć wymagać od klientów wkładu własnego. Jego wysokość rosła w ciągu kolejnych lat. W 2014 roku wkład własny na kredyt mieszkaniowy wynosił zaledwie 5% wartości nieruchomości, jednak rok później było to już 10%, a od 1 stycznia 2017 roku wkład własny wynosi 20% wartości mieszkania. To często nie jest mała kwota. Na przykład w przypadku mieszkania o wartości 300 tys. zł trzeba mieć odłożone 60 tys. zł, aby ubiegać się o kredyt.
Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego – czy możliwy?
Czy zatem w świetle wcześniej podanych informacji kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego jest rzeczywiście możliwy? Wróćmy na chwilę do Rekomendacji S. W jej punkcie 10 można przeczytać, że „bank powinien żądać od kredytobiorcy wniesienia wkładu własnego”. Nie oznacza to jednak, że bank musi wymagać, aby kredytobiorca zgromadził środki pieniężne. Znowu warto odnieść się do Rekomendacji S. Tam w punkcie 10 i punkcie 10.4 wyraźnie zaznaczono, że wkład własny może mieć inną formę niż gotówka. Wymienia się tam różne rozwiązania, do których odniesiemy się w dalszej części artykułu. Jednak ta „furtka” pokazuje, że możliwy jest kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego. Od razu należy doprecyzować to stwierdzenie. Formalnie nie ma już kredytów bez wkładu własnego. Jednak takim wkładem nie muszą być pieniądze. Można skorzystać z innego rozwiązania. Właśnie w kontekście tej ostatniej opcji mówi się często o kredycie bez wkładu własnego (w domyśle – bez wkładu pieniężnego lub z częściowym wkładem pieniężnym).
Jak dostać kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego?
Banki chętnie korzystają z tego, że KNF dopuszcza wkład własny w zróżnicowanej formie. Dzięki temu instytucje finansowe nie muszą się bać, że będą traciły wielu klientów. Szybko okazało się, że restrykcje KNF są do przejścia, a sami bankowcy podpowiadają, jak obejść wymóg posiadania wkładu własnego. Nie można zapominać, że przed laty już 5-procentowy wkład własny był dużym problemem dla wielu kredytobiorców (szczególnie młodych), a dziś potrzebują oni aż 20% wartości mieszkania. Wspomnieliśmy jednak, że banki nie są zbyt restrykcyjne pod tym względem, co jest nadzieją dla wielu Polaków planujących zakup mieszkania. Przede wszystkim należy się dobrze przygotować do spotkania z przedstawicielem banku. Warto zastanowić się, co posiadamy cennego na tyle, aby bank mógł to uznać za wkład własny przy kredycie mieszkaniowym. Poniżej przygotowaliśmy kilka rozwiązań, które mogą pomóc w uporaniu się z kwestią wkładu własnego.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Pierwsze rozwiązanie dotyczy tak naprawdę sytuacji, gdy kredytobiorca ma już odłożoną pewną sumę, ale nie jest to wymagane przez KNF 20% wartości mieszkania. Zwykle w takim przypadku banki zgadzają się na wkład własny na poziomie 10%, ale trzeba wykupić dodatkowo ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Od razu należy podkreślić, że to kontrowersyjne rozwiązanie. Takie ubezpieczenie jest dodatkowym zabezpieczeniem dla banku, a przy okazji zwiększa wysokość kredytu. Konstrukcja takiego rozwiązania wygląda następująco: ubezpieczyciel oferujący polisę przejmuje odpowiedzialność za brakującą część wkładu własnego. Gdyby pojawiły się problemy ze spłatą kredytu, bank będzie próbował odzyskać 80% lub 90% wierzytelności od kredytobiorcy, a resztę – od ubezpieczyciela. Problem polega jednak na tym, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego chroni tak naprawdę bank, a nie osobę kupującą to ubezpieczenie. Do tego często stosowane klauzule w umowie ubezpieczeniowej pozwalały na stosowanie roszczenia regresywnego w stosunku do kredytobiorcy ze strony ubezpieczyciela. W rezultacie okazało się, że wiele takich umów ubezpieczeniowych łamało prawo, a sądy przyznawały odszkodowania kredytobiorcom. W tej sytuacji warto wziąć pod uwagę również inne rozwiązania związane z wkładem własnym.
Kredyt lub pożyczka na wkład własny
Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego nie zawsze jest możliwy. Jednak pieniądze na ten wkład można zdobyć również w inny sposób niż tylko oszczędzaniem. Jednym z rozwiązań jest pozyskanie środków za pomocą kredytu bankowego lub pożyczki. Ta ostatnia może zostać zaciągnięta także na rynku pozabankowym w przypadku niższych kwot. Oczywiście trzeba się wykazać odpowiednią zdolnością kredytową. Kredyt na wkład własny ma jednak także złe strony. Takie rozwiązanie obniża po prostu zdolność kredytową przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego. Może się wtedy okazać, że nie będzie możliwy zakup mieszkania, jakie sobie wymarzyliśmy i trzeba będzie szukać tańszej nieruchomości. Z kredytem lub pożyczką jest również taki kłopot, że niektóre banki żądają oświadczenia, iż środki wkładu własnego nie pochodzą z kredytu. Warto zatem sprawdzić wcześniej, jaka jest polityka danego banku.
Wsparcie rodziny przy wkładzie własnym
Bezpieczniejszym rozwiązaniem od poprzedniego może się okazać pożyczka na wkład własny udzielona przez kogoś z rodziny lub znajomych. Zwykle to również tańszy wariant, ponieważ najczęściej tak pożyczone pieniądze nie są oprocentowane i można elastycznie ustalić termin ich zwrotu. Ze względów podatkowych lepiej jednak wybrać pożyczkę od rodziny niż przyjaciół. Należy bowiem pamiętać, że każda pożyczka prywatna podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. W przypadku pożyczki od rodziny stosuje się jednak wyjątki, które pozwalają uniknąć opodatkowania. To możliwe, gdy pożyczkodawca należy do I grupy podatkowej. Obejmuje ona: małżonków, zstępnych, wstępnych, pasierbów, rodzeństwo, zięcia, synową, teściów, ojczyma macochę. Przy czym jedynie pożyczkę do kwoty 9637 zł od jednej osoby nie trzeba zgłaszać w Urzędzie Skarbowym, natomiast wyższą sumę należy zgłosić na formularzu PCC 3. Gdy natomiast chodzi o pożyczkę od znajomych lub przyjaciół, podatku nie płaci się przy kwocie do 5000 zł od jednej osoby lub przy kwocie 25000 zł od wielu osób.
Czy nieruchomość może być wkładem własnym?
Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego jest także możliwy, gdy posiadamy inną nieruchomość i możemy ją zadeklarować jako zabezpieczenie tego kredytu. W takiej sytuacji banki bardzo chętnie rezygnują z wymogu wkładu własnego. Przy czym należy pamiętać, że na tej nieruchomości nie może być ustanowiona hipoteka na rzecz innego banku lub pożyczkodawcy.
Rozwiązanie z zabezpieczeniem na innej nieruchomości jest bardzo elastyczne. Wynika to z faktu, że wspomniana nieruchomość nie musi wcale należeć do kredytobiorcy. Może być własnością innej osoby lub innych osób (np. rodziców). Niestety, niektóre banki życzą sobie w takiej sytuacji, aby właściciel nieruchomości stał się jednocześnie współkredytobiorcą. Z drugiej strony takie rozwiązanie często pozwala uzyskać wyjątkowo korzystne warunki kredytu.
Środki z IKE lub IKZE jako wkład własny
Osoby, które dodatkowo oszczędzają na emeryturę, mogą wykorzystać zgromadzone środki także na wkład własny. Mogłoby się wydawać, że to nieco ryzykowne w tym sensie, że traci się pieniądze, które miały być zabezpieczeniem po zakończeniu aktywności zawodowej. Nic z tych rzeczy. Pieniądze odkładane w ramach Indywidualnego Konta Indywidualnego (IKE) lub Indywidualnego Konta Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) nie są bowiem wypłacane z tych kont i nie przestaje się oszczędzać na emeryturę. Bank zabezpiecza po prostu środki do określonej kwoty. Należy jednak w tym przypadku uważać, aby w podpisanej umowie nie było warunku, że pieniądze z IKZE lub IKE zostaną przeznaczone na spłatę kredytu. Jeśli bowiem pieniądze zostaną pobrane z tych kont przed czasem, konieczne będzie zapłacenie prowizji i podatku od zysków kapitałowych 19% (tzw. podatek Belki).
Wartość nieruchomości a wkład własny
W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego pojawia się dodatkowa możliwość, którą można wykorzystać przy ustalaniu wkładu własnego. Niektóre banki bowiem zgadzają się uznać różnicę między ceną zakupu mieszkania a jego wyceną rynkową za wkład własny kredytobiorcy. Oczywiście dotyczy to sytuacji, gdy właściciel mieszkania sprzedaję go poniżej wartości rynkowej. Warto zatem wziąć taką opcję pod uwagę i szukać używanego mieszkania z niską ceną nie tylko po to, aby zaoszczędzić przy zakupie. Jednak trzeba mieć świadomość, że przy tym rozwiązaniu i tak przeważnie banki żądają najczęściej 10% wkładu własnego w postaci środków pieniężnych lub w postaci innych opcji (np. środki z IKE lub IKZE). Wykorzystując różnicę między wartością rynkową mieszkania a ceną jego sprzedaży, trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami. Konieczne będzie bowiem dokonanie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, a do tego bank musi zgodzić się na zewnętrzne operaty szacunkowe.
Indywidualne Konta Mieszkaniowe
W punkcie 1.4 Rekomendacji S KNF czytamy, że jako wkład własny mogą być przyjmowane środki pochodzące „z programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego wynikających z przepisów prawa (np. programy rządowe i inne o podobnym charakterze)”. Jeszcze do niedawna można było zatem korzystać z rządowej dopłaty do wkładu własnego w postaci programu Mieszkanie dla Młodych. Ten projekt jednak został zakończony. Do oszczędzania na cele mieszkaniowe i wkład własny miał zachęcać nowy program pod nazwą Indywidualne Konta Mieszkaniowe, ale na razie brak informacji o jego rozwijaniu. Być może zostanie jeszcze reaktywowany i wtedy byłby kolejnym rozwiązaniem pomagającym pozyskać wkład własny na wymarzone „M”. Czekając na rozpoczęcie tego programu, podpowiadamy kolejne pomysły na wkład własny przy kredycie mieszkaniowym.
Inne pomysły na wkład własny
Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego można zaciągnąć również dzięki temu, że wkład pieniężny zostanie zastąpiony innymi rozwiązaniami. O części już napisaliśmy, ale warto wspomnieć jeszcze o kilku ciekawych opcjach. Okazuje się bowiem, że wkład własny można zastąpić przynajmniej po części także zastawem na obligacjach skarbowych, papierach wartościowych lub jednostkach funduszy inwestycyjnych. Przy czym część banków zgadza się tylko na obligacje, a część dopuszcza także pozostałe opcje.
Na poczet wkładu własnego bank może zaliczyć także posiadaną przez kredytobiorcę działkę, a nawet dotychczasowe koszty poniesione na zakup mieszkania. Wkładem własnym może stać się także deklaracja o sprzedaży posiadanej nieruchomości lub środki odłożone na remont mieszkania. Możliwości jest naprawdę wiele.
Nie każdy może dostać kredyt na mieszkanie (wkład własny nie zawsze jest największą przeszkodą), ale dobre przygotowanie się do negocjacji z bankiem zwiększa szansę na sfinansowanie własnego „M” przez instytucję finansową. Warto przejąć w tych negocjacjach inicjatywę chociażby w kwestii zaproponowania wkładu własnego w innej formie niż środki pieniężne.
